Инфо о непосредственном способе управления

Непосредственный способ управления в ЖКХ – стабильность и развитие.

При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жи­лищно-коммунальных услуг своих соседей. Следствием этого является правовая невозможность со стороны ресурсоснабжающей организации прекратить поставку ЖКУ добросовестным (с точки зрения оплаты ЖКУ) собственникам, то есть отключать МКД от ЖКУ (тепла, воды, электричества, лифтового обслуживания и т.п.). Таким образом, непосредственный способ является самым безопасным способом управления многоквартирным домом для его жителей. Каждый собственник платит только за те жилищно-коммунальные услуги, которые он получил, а не отвечает по долгам соседей-неплательщиков. При других способах управления бремя долгов ляжет на всех добросовестных плательщиков, и они будут вынуждены оплачивать чужие долги ради того, чтобы поставщики энергоресурсов не отключили от подачи услуг весь дом.

В качестве основного недостатка непосредственного способа управления многоквартирным домом чиновники приводят довод о том, что в домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ. Разберемся.

Во-первых, Федеральный закон 185-ФЗ написан для местных органов самоуправления, а не для предприятий ЖКХ. Для вступления в него администрациям городов необходимо исполнить большой объем мероприятий, таких как кадастрирование домовых территорий, организация ТСЖ, региональная программа по проведению капитального ремонта и т.д. Эти мероприятия требуют времени и стоят немалых денег из бюджета. Так кадастрирование одного дома обойдется казне 100 – 150 тыс. рублей. Для города это более 60 миллионов рублей. Из областного или федерального бюджета денег не дадут - на это уже давали лет 12 назад – растратили нецелевым образом. Программу надо делать, сметы в ЛЭУ утверждать – опять деньги, а их в дотационном городе нет.

Во-вторых (и это главное), программа Фонда заканчивает действие с 01.01.2013г., а денег по 185-ФЗ хватило на комплексный капитальный ремонт только около 2% жилого фонда в стране. Так стоит ли серьезно об этом говорить и считать это минусом непосредственного способа управления.

При непосредственном управлении прозрачность, адресность, подомный учет и контроль финансовых потоков оставляют мало лазеек администрациям муниципальных образований решать собственные проблемы за счет денежных средств, заплаченных нами, жителями, за услуги ЖКХ. Уход за бесхозными террито­риями, за городски­ми ливневыми канализациями, благоустройство муниципальных территорий и множество других проблем, решаемых обычно администрациями при наличии Служб Заказчика (МУПов, ДЕЗов, и т.п.) за счет квартплаты жителей, затруднителен.

Приведенные доводы позволяют сделать вывод о том, что в современных правовых усло­виях не­посредственный способ управления является оптимальным способом управления многоквартирными домами.

И для сравнения о способе управления домом –Управление. При этом способе управления, являясь посредником в договорных отношениях между потребителями и производителями ресурсов и услуг, предприятии ЖКХ часто приходят к банкротству, так как по обязательствам населения и бюджета несут ответственность всем своим имуществом.

При способе управления на управляющие организации в полном объеме возложена обязанность по соблюдению нормативов содержания жилищного фонда при частичном финансировании. Для должного соблюдения этих нормативов жители должны платить в 4-5 раз больше, чем они платят сегодня.

При этом предприятия заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями от своего имени как юридическое лицо и при невыполнении обязательств по 100% оплате ресурсов им перестают предоставлять ресурсы (хо­лодное водоснабжение, горячее водоснабжение, тепло, электроснабжение мест общего пользования и т.п.). Проще говоря, дом отключают от тепла, воды, электричества… В домах возникают социальные конфликты жителей, добросовестно оплачивающих коммунальные услуги, с должниками.

При способе управления предприятия ЖКХ привлекаются к административной ответ­ственности за несоблюдение правил и норм по содержанию жилищного фон­да без учета тех обстоятельств, что принятые в управление дома имели неу­довлетворительное состояние и требуют проведения капитального ремонта. Штрафные санкции за несоблюдение правил и норм по содержанию жилищ­ного фонда взыскиваются из средств этих предприятий, которые в свою очередь предназначены для содержания жилищного фонда.

Рассмотренная выше ситуация, когда собираемость платежей составляет менее 100% (обычно 90-95%), весьма проблематична для предприятий ЖКХ и имеет для них два решения:

       легко прогнозируемое по срокам банкротство при ограниченных тари­фах на ЖКУ;

       необоснованное завышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), компенсирующее все не­платежи за счет честных плательщиков.

Преимущества непосредственного способа управления МКД

1. Собственники помещений имеют прямые отношения с ресурсоснабжающими организациями и не могут быть отключены от электрической энергии, отопления, холодной и горячей воды, газа из-за неоплаты другими собственниками.

2. Собственники помещений не производят оплату за неплательщиков при непосредственном способе управления МКД.

(Справка: При способе управления МКД управляющей организацией, если один из собственников не произвел оплату, то управляющая организация вынуждена сделать перераспределение средств – заплатить коммунальным предприятиям за счет средств, предусмотренных на проведение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества МКД. В результате происходит уменьшение количества работ и услуг по содержанию МКД или ухудшается качество таких работ и услуг. Худший вариант – управляющая организация увеличивает размер платы всем собственникам в объеме неплатежей.)

3. Исключается перепродавец (посредник) коммунальных ресурсов. В непосредственном способе управления УО (Управляющая организация) не предоставляет коммунальные услуги, а оказывает только жилищные услуги. Таким образом, данный способ управления исключает затраты на предоставление коммунальных услуг.

(Справка: При управлении МКД управляющей организацией на УО возлагаются обязательства по предоставлению всех видов коммунальных услуг без права получения доходов от их предоставления, но все убытки от этого вида деятельности она должна возместить коммунальным предприятиям за счет собранных средств граждан.)

4. В непосредственном способе управления МКД исключаются убытки от конфликта законов и подзаконных актов. Действующие законодательные акты, регулирующие способ управления МКД управляющей организацией (УО), противоречат друг другу, устанавливают требования, которые невозможно исполнить либо исполнение которых приводит к банкротству. Убытки от конфликта законов и подзаконных актов ведут к увеличению платежей граждан. При непосредственном способе таких проблем практически нет.

5. У управляющей организации при непосредственном способе управления появляется возможность накапливать средства собственников для проведения текущего и выборочного капитального ремонта общего имущества в МКД. В данном способе управления риски минимальны, но не при управлении МКД – управляющей организацией.

6. Накопленные средства граждан для проведения текущего и выборочного капитального ремонта общего имущества в МКД не могут быть использованы на оплату коммунальных услуг.

7. Привлечение УО к административной ответственности ведет к вымыванию средств граждан. УО при непосредственном способе управления не привлекается к административной ответственности по предоставлению коммунальных услуг. Значит меньше средств населения будет израсходовано на административные штрафы (Справка: при управлении - одна санкция от 10 до 40 тыс. рублей).

8.С 1.01.2013 года обязательное членство в СРО (саморегулируемые организации) для Управляющих компаний - не менее 100 тыс.руб.вступительный взнос и 50 тыс.рублей ежемесячно. Как видно членство в СРО – вовсе не бесплатное удовольствие для УК. Оно предполагает вступительные, ежегодные и ежемесячные взносы, и немалые! Кроме того, обязательный взнос в компенсационный фонд. Что неизбежно повлечет очередной виток повышения квартплаты. Очевидно, что при непосредственном способе оснований у жильцов для беспокойства нет.

Вывод по непосредственному способу управления МКД:

Изменение способа управления путем перехода в непосредственный способ управления не ухудшает правовое положение собственников помещений и не увеличивает размер обязательных платежей.